Тонкости капремонта: расходуем деньги правильно

Капитальный ремонт, как лакмусовая бумажка, разделила собственников жилья на несколько категорий. Наш разговор для активных, уверенных в себе бойцов жилищного фронта, способных принимать самостоятельные решения и в полной мере отвечать за их успешную реализацию.

Работая с собственниками по вопросам проведения капитального ремонта, отмечаю, что многие в силу своей занятости или плохой осведомленности не сориентировались в законодательных тонкостях и упустили возможность создания в своем многоквартирном доме фонда капремонта на специальном банковском счете.

Но каждому ли дому по плечу эта задача? Капитальный ремонт делается за деньги собственников. И основная проблема, это платежная состоятельность дома. Иными словами, небольшой дом с возрастом при индивидуальном накоплении попадает в зону риска. Стоимость работ по такому дому растянет сроки накопления на десятки лет, за это время межремонтные сроки будут пропущены, дом обветшает, накопления обесценит инфляция. Для таких домов фонд капитального ремонта у регионального оператора — спасение!

Кому спецсчет по плечу и как правильно воспользоваться этим шансом? Относительно новые дома с большой площадью и грамотным жилищным активом могут зарегистрировать специальный счет и сделать капитальный ремонт на свой вкус и по своему усмотрению. Принимая решения нужно все взвесить, просчитать и согласовать с соседями.

Какой карт-бланш дает законодательство и как складывается субсидиарная ответственность участников в случае такого выбора?

Если собственник заказчик

При проведении капитального ремонта на специальном банковском счете собственники имеют возможность: контролировать свои накопления в любом удобном для них режиме; принимать решения о размещении накоплений на банковском депозите; в случае необходимости увеличить взносы или принять решение о кредитовании, приступить к ремонту раньше сроков, указанных в региональной программе, самостоятельно выбрать подрядную организацию, материалы, технологии. Собственник становится стороной договора с подрядчиком, прямым заказчиком. Он организует контроль, привлекает в качестве технического надзора организации по своему выбору. Если собственники решили увеличить сумму отчислений на спецсчет и провели капитальный ремонт в полном объеме досрочно, оставшиеся деньги можно потратить на другие цели строительных работ, например реконструкцию.

Владелец спецсчета

Владельцем специального счета может быть: ТСЖ; ЖСК; управляющая организация; региональный оператор (ФКР). При этом владелец в лице управляющей организации или ФКР ведет учет поступающих взносов, отчитывается перед собственниками и надзорными органами, но не распоряжается средствами спецсчета, все решения при таком владельце остаются за собственниками.

Перейти на спецсчет просто

Алгоритм действительно прост и удобен. Особенно для тех, кого общим собранием собственников не напугаешь. Но если найдутся новички, Ассоциация владельцев спецсчетов обязательно поможет во всем разобраться. При хорошем организационном ресурсе собственников, московское законодательство позволяет уложиться с процедурой перехода на спецсчет в кротчайшие сроки. Если предварительные опросы в доме дали положительный результат, инициируем общее собрание собственников, выбираем владельца спецсчета, определяем банк, размер ежемесячного взноса, открываем в выбранном банке счет, направляем уведомление о решении собственников в Мосжилинспекцию и региональному оператору (ФКР). Далее Мосжилинспекция включает дом в реестр специальных счетов, ФКР в течении 5 рабочих дней с момента окончания 3-х месячного срока после общего собрания перечисляет на спецсчет накопленные домом деньги в полном объеме. Вместе с деньгами ФКР представляет всю имеющуюся документацию о начислениях, оплатах и задолженности по оплате взносов в отношении каждого собственника жилого и нежилого помещения.

Важно знать, где соломку подстелить 

По общему собранию

При голосовании за спецсчет необходимо набрать более 50% голосов собственников от голосов всех собственников в многоквартирном доме. Но для принятия решений по вопросам проведения самого капитального ремонта необходимо будет согласие не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в МКД. 100 % голосов — это общая площадь всех квартир в доме.

По банкам

Число банков для спецсчетов на капремонт сократили до пяти. Это связано с тем, что Правительством России значительно ужесточены требования к кредитным организациям, которые имеют право открывать специальные счета.

По деньгам

Расходование по капитальному ремонту является целевым и трата денег на другие нужды законом не предусмотрена. Операции по перечислению или списанию могут осуществляться банком только на основании решения общего собрания собственников и при предоставлении необходимых документов. Общее собрание собственников может принять решение об увеличении взноса на капремонт и не может принять решение об уменьшении размера ежемесячного взноса установленного Правительством региона.

Внешний контроль 

Владелец специального счета должен регулярно предоставлять сведения в орган ГЖИ (Государственная жилищная инспекция) о начислениях взносов, оплате, задолженности и т.п. Непредставление в срок таких сведений может повлечь за собой санкции, вплоть до закрытия специального счета. В случае, если размер поступлений взносов на специальный счет составит менее чем пятьдесят процентов от размера начисленных, надзорный орган ГЖИ уведомит о наличии задолженности и о необходимости её погашения в срок не более чем пять месяцев, иначе многоквартирный дом переходит к Региональному оператору, специальный счет закрывается, а все средства с него перечисляются в «общий котёл».

Ответственность 

Вся ответственность за организацию работ переходит к владельцу счета и собственникам. Собственникам придется проводить общее собрание, вести претензионную работу с должниками, отвечать за выбор подрядной организации, изучать предложения рынка по строительным материалам и инженерным технологиям, понимать конструктивные особенности своего дома.

Защита прав и интересов

С целью поддержки и защиты прав владельцев специальных счетов в Москве созданы некоммерческие специализированные организации. Городская комиссия общественного контроля за ходом реализации Региональной программы капитального ремонта на территории города Москвы обеспечит экспертную поддержку в момент регистрации и перехода дома от регионального оператора на спецсчет. Ассоциация владельцев спецсчетов поможет в организации контроля качества работ, предоставит реестр добросовестных подрядных организаций, базу строительных материалов нового поколения, ознакомит с положительными практиками и новейшими инженерными решениями, подскажет как получить беспроцентную рассрочку платежа, сделать высокачественный ремонт дома, оставаясь в рамках предельной стоимости Региональной программы.